Criza pe piaţa imobiliară

În timpul ultimului deceniu s-a observat o creştere foarte rapidă a preţurilor caselor. Între 1994 şi 2006 preţul unei case a crescut cu aproximativ 200 la sută[1]. Această creştere a avut la baza 3 factori determinanţi :

• Reducerea ratelor la creditele ipotecare[2]

• Reducerea reglementărilor în domeniul bancar

• Schimbările în aşteptările consumatorilor

SUA nu este singura ţară în care s-au înregistrat aceste creşteri.

Preţurile imobilelor au cunoscut cote înalte şi în Irlanda, Spania, Olanda, Marea Britanie, şi Noua Zeelandă, de exemplu. Criza s-a manifestat prima dată în SUA pentru că este ţara  ce a mers mai departe cu investiţiile în domeniul imobiliar, au apărut noi instrumente financiare derivate (de exemplu, portofoliile de credite financiare securitizate) şi cererea pentru credite era din ce în ce mai mare.

Credite ipotecare

Achiziţionarea unei case şi creditul ipotecar sunt bunuri complementare. Conform teoriei economice, în momentul în care preţul pentru unul din cele doua bunuri scade, cererea pentru celălalt bun creşte. Aşa s-a întâmplat şi în cazul prezentat.  Scăderea ratelor pentru creditele ipotecare a condus la creşterea preţurilor caselor.

Aşa cum se poate observa şi în Graficul I.1. din Anexa I, nivelul ratelor ipotecare a început să scadă începând cu iunie 2000, înregistrând o diminuare semnificativă până în iunie 2003, ulterior rata a început să aibă un trend ascendent, însă nu a fost depăşit nivelul maxim atins în 2000. Aplicaţiile pentru dosarele de credit au crescut, datorită şi reducerii reglementărilor în domeniul bancar, şi de asemenea au început să crească numărul dosarelor acceptate, aşa cum rezulta şi din Graficul I.2, Anexa I. Prin urmare, consecinţa directă a acestor factori a fost creşterea preţurilor pe piaţa imobiliară începând cu anul 2000 (Graficul I.3, Anexa I)

Aceasta scădere a ratelor ipotecare permitea debitorilor ce nu mai puteau achita creditele să facă o restructurare a acestora cu dobânzi mai mici, şi astfel se prelungea perioada dinaintea crizei.

Grafic I. 1. Nivelul ratelor pentru creditele ipotecare în SUA. Sursa: http://mortgage-x.com/trends.htm

Grafic I. 2. Indicele dosarelor de credit ipotecar acceptate în SUA, an de baza 1996. Sursa: 2006 Home Mortgage Disclosure Act (HMDA)

Grafic I. 3. Indicele preţurilor caselor din SUA, an de baza 1996. Sursa: Fiserv Case Shiller Weiss

Adina Sfetcu
adina@sfetcu.com